房市買盤陸續浮現，一定是房市好轉?

7月新房貸金額創新高 利率連2月持平1.359%

 

房市遞延的買盤陸續浮現，並不一定是房市真的好轉，畢竟整體來看，今年前7月的六都買賣棟數仍年減-1.2%。

過去房市在農曆新年過後，大約3、4月時相對熱絡，不過，今年受到疫情衝擊，許多交易往後延，近期又進入農曆7月，一般來說交易數會比較少，另外，房市後續發展也要考量全球疫情狀況，還有待觀察。

在購屋貸款利率部分，7月跟6月利率水準持平，都是1.359%，仍處於歷史次低水平，僅高於今年5月的1.349%。

央行認為，8月進入傳統民俗月，有些民眾可能有所顧忌，通常交易量會明顯減少，因此後市狀況必須再觀察。此外，考量全球疫情仍處於嚴重狀況，也可能影響後續房市。

買房最重要的就是地段、地段、地段。

今年的新冠肺炎為例，去年以前預測房市老半天，結果爆發新冠疫情、再來個無限量寬鬆貨幣政策，過去的預測全變成打水漂的廢話。

房地產是長期性的資產，不僅要考慮到自己的生涯規劃，甚至包含長輩的退休規劃、孩子的就學規劃。

有些人會買離自己工作地點比較近的房子，結果發現過幾年之後發現自己必須更換工作，房子又沒有長腳，沒辦法跟著走；或是發現當地的學區不好，孩子就學的時候，才發現孩子得借戶籍跨區奔波就學；也可能發現當地缺乏大型醫療院所或休閒綠地，等長輩退休後才發現退休生活品質不佳。 

而每一個房屋都有自己特性，比如說一個東曬的房子，對一個想要拚事業的人來說，可以充滿生氣的早起；對於需要養病的人來說，就不太合適了，所以不同的生活特性，需要不同特性的房屋。 

另外，因為房屋的昂貴，現在買房經常要背上高額的貸款，幾十年都處於房貸排擠掉大部分生活收入，長期的財務規劃當然更重要。

但對於一般自住需求的消費者而言，不動產的地段、居住空間、建材品質與公設機能等變數，何者比較重要？在相同預算的前提下，到底該蝸居市中心蛋黃區，或選擇空間大一倍的郊區蛋白區？若以經濟學的投資理論來說，蛋黃區房價漲幅高，風險較大；蛋白區房價相對溫和，風險較小。如何取捨，取決於購屋決策中，消費者風險承受的能力。

房地產具有投資與消費的雙重特性，因此，大部分消費者購屋雖以自住為主，但仍希望可以享受房價增值的投資效益，此時若相同預算，購買市中心高價不動產，確實可能享受房價增值的好處，但也必須忍受侷促的居住空間。

不少專攻住宅經濟學者，都會以特徵價格模型分析房價與地段、不動產特徵、景氣時機、屋齡等變數的關係。不可否認，在台北市與新北市的預售屋或成屋市場，地段幾乎是影響房價最重要的因素。因此，不少購屋者雖為自住，但在無法抗拒「市中心好地段」誘惑的情況下，寧可蝸居，就是為了享受未來房價可能上漲的豐厚報酬。此種購屋策略，即不自覺陷入投資為主，自住為輔的迷思；也就是說，該類型購屋消費者，必須要有較強的對抗風險能力。

購屋決策沒有對錯之分，但在相同預算的前提下，如果以自住為主，大可不必選擇高價蛋黃區，而不自覺承受過大的購屋風險。就筆者觀察，新北市部分區域，如新莊副都心、頭前重劃區及淡海新市鎮及台北市的北投奇岩新社區等，皆符合自住為主投資為輔的購屋策略，區域風險較低；換言之，上述區域未來房價漲幅和跌幅都相對有限，極適合一生只買一間自住房子的購屋者選擇。

購置房地產幾乎是人生中最高的一筆消費支出，但大部分購屋者僅專注在購屋當時期的房價高低，重點往往放在購屋時機是否正確，及擔心是否買貴。

清楚自己的購屋策略，並瞭解對抗風險的能力，亦相當重要，千萬別不自覺陷入搶進蛋黃市中心、但卻必須忍受蝸居及承受高風險的購屋迷思。