賣房子流程

代書費是由買方負擔，不過，實務上屋主自售成交時，到底由買方還是賣方找代書沒有一定的答案。

一般來說，會看哪一方有推薦、值得信任的代書(地政士)，雙方答應由那家代書來協助簽約和辦理後續稅務、過戶等事宜。

不過，就算有推薦的代書，為了雙方的交易安全保障，建議大家一定要使用「履約保證」（簡稱「履保」）。 

透過履保服務，買方可以避免支付價金後賣方捲款潛逃，拿不到房子；賣方也可以避免還沒有拿到款項，房子卻被代書過戶給買方。 

賣房子流程第一步：策略擬定

     

1. 居住狀況：周遭環境佳和屋況（無壁癌或漏水..等瑕疵）

• 社區管理：公設、門禁管理
• 鄰居狀況：介紹鄰居及工作類型，能讓買方更安心
• 交屋時間：配合買方的交屋時間，太長可能會減低購買意願

 

2. 了解房價，打聽行情

         找出周邊近期成交資訊：利用實價登錄，推算大約每坪價錢。

        要注意以下幾點：行情資訊最好是半年內，不超過一年、距離在500公尺內為佳，不超過1公里、房型越相似越好、屋齡差距五年內。

 

3. 些微裝修，物件加分

         台灣老房雖多，但是內部一定要保持亮麗，留下第一眼好印象。只要掌握：乾淨、整齊的基本原則，就是好印象第一步。若屋齡較高，賣屋前先解決漏水等問題，若行有餘力還能重新粉刷、更換窗簾或是增加一點小盆栽和擺飾。這些都能為房子加分，好感提升。

 

4. 了解售屋成本

         售屋時除了房子本身的價值，還需計算各項稅費：

• 土地增值稅
• 財產交易所得稅或房地合一稅
• 設定塗銷費用
• 交屋前雜費(到交屋日截止日的水電瓦斯費、管理費、地價稅、房屋稅等)
• 剩餘貸款

房子流程第二步：簽約

買方「付訂」予賣方 代書協助見證 「簽約」

進入正式交易後，買賣雙方都得對流程有基本了解，第一步是確認交易意向的「付訂」，也就是買方要交付訂金給賣方，賣方也要簽立訂金收據給買方。

一般來說，訂金可分為「小訂」與「大訂」，大訂就是簽約金，而小訂則是簽約前的訂金，也就是俗稱的「斡旋金」，等到雙方有了合意價格，未來簽約後，「小訂」可以併入「大訂」，而「大訂」金額約為買賣價金的3～5%，可由雙方協商敲定。

建議雙方一旦進入約定簽訂買賣契約的時間與地點，最好就可以委託代書來承辦，並提供訂金收據的範本，根據內政部規定，買方依法有三天以上的契約審閱權，買家千萬要思慮清楚，一旦進入「大訂」繳付階段，就不能再殺價了，所以要確認價格之後才付訂金；賣家收訂金後，也不可再將房屋轉賣給其他人，否則需要支付雙倍訂金，作為違約金給買家。

建議買賣雙方，要在代書協助見證下，簽立買賣契約書，此時，買方要支付部分價金予賣方，一般價金的支付，通常分為四次，包括簽約、用印、完稅與交屋時，正式簽約時是第一次付費，買方要準備印章、身份證等證件，以及繳付簽約款；賣方也須備證件與土地、建物權狀正本，每次給付金額，則在簽約時由雙方約定。

在順利尋得買主之後，接下來就會進入我們的賣屋流程的簽約步驟了。

雙方在簽署協議時需要注意攜帶房本、產權人身份證，簽約時需要賣方所有產權人到場，如果不能到場需要提供委託書，如果房產是夫妻共有，還需要提供《配偶同意出售證明》。

雙方備妥相關文件、並驗明彼此身份、簽約用印，此時買方須付價金5%~10％作為簽約款，此流程通常需1~3天。

不論有沒有有聘請代書協助簽約流程，都需注意以下事項：

1. 產權清楚

2. 簽約當事人應為本人或有權代理人

3. 契約內容標示應清楚

4. 公契移轉價格應明定

5. 付款方式應公平

6. 應有買方開立商業本票之規定

7. 交屋時期及方式應明確

8. 契約應由雙方當事人親自簽名

 

賣房子流程第三步：用印

賣方準備印鑑章、買方需準備私章，完成公定契約。賣方須交付價金5%~10％作為備證款。在此流程銀行也會預先徵信、估價，此時雙方也須繳納印花稅費，為雙方共同分擔。

什麼是印花稅費？印花稅費為憑證稅的一種，在締結契約時須繳交印花稅，買賣房屋時的印花稅為土地及建物公契價格的千分之一。

如何繳交印花稅？可購買印花稅票來「貼花」或至稅捐處開立繳款書「總繳」。

 

賣房子流程第四步：報稅

買賣交易需向不動產所在地的稅捐單位申報土增稅、契稅。通常土增稅由賣方負擔、契稅由買方負擔。土增稅核課分一般及自用兩種，而稅單核發需7~21天。契稅則依當年度的「房屋現值6%做計算」。

 

賣房子流程第五步：完稅

買賣雙方必須在「簽約後30日內」到房屋所在地的地稅局完成繳稅，買方契稅需在房管局繳納。依照規定，上年度的地價稅及房屋稅須繳清，才能辦理過戶確認完稅，買方須再付價金10％，稱為完稅款。

完稅流程需注意：

1. 核發稅單

2. 通知雙方完稅時間、地點

3. 繳納增值稅（現金1日內/支票3日內）

4. 簽收完稅款

5. 過戶、設定送件

6. 權狀核發

7. 銀行盡可能配合在稅款繳清同時領取設定文件

 

賣房子流程第六步：送件過戶、設定

辦理產權過戶登記，須向不動產所在地之地政事務所繳納行政規費。行政規費分土地登記、建物登記兩類。收費準則分別為：土地登記依公告地價Ｘ面積Ｘ千分之1計收，書狀費每張80元；建物登記依房屋現值Ｘ千分之1計收，書狀費同樣是每張80元，流程約3~5天完成。

 

賣房子流程第七步：交屋

雙方一同至金融機構匯款付清尾款，約為價金的70%~80%，並設定新貸款和代償塗銷原設定，然後至現場點交屋況、完成交屋。

賣方交還相關稅單、鑰匙，並繳清水電瓦斯及管理費等費用。

 

付尾款銀貨兩訖 正式「交屋」水,電費門清

等到房屋及土地產權，過戶到買方名下後，買方必須立刻支付賣方價金尾款，或由銀行貸款匯入賣方帳戶，賣方點交房屋，接著交付鑰匙給買方，整筆買賣才算完成。

要提醒第一次買屋的買家，交屋時，為了避免日後爭議，雙方要依照交屋日，按當月天數比例，分擔水、電、瓦斯費、房屋稅、地價稅，這些繁複的稅金算，要由代書詳列細目後，各自收款結清。

此外，簽約時，通常代書會讓買方預先開立本票，放在代書手上為擔保，加上過戶中提供的相關身分證件、存簿影本等個人資料，交屋時，要確定通通取回，最好是當場做廢掉；最後，房子所有權既然已移轉完成，不要忘記去遷戶口、變更各種水電、帳單地址，最重要的，事別忘記去申請「自用住宅優惠稅率」，不然報稅時，會採取「一般稅率」課徵，等於白白把錢送給政府，非常不划算！