賣房所有稅費

賣房子應該要繳哪些稅？

售屋族在賣房時須繳交相關的稅負，有：

1.土地增值稅

2.綜合所得稅

3.奢侈稅

4.出賣人之印花稅

 

賣房子土地增值稅

土地增值稅是針對土地所有權人之土地，於移轉時因自然漲價所課徵的稅。當所有權人出售土地或房屋時，皆須繳交土地增值稅，土地增值稅稅率分為自用住宅稅率及一般用地稅率兩種。

 

土地增值稅該怎麼算？

 

第一步：先算「土地漲價總數額」：

土地漲價總數額=申報移轉現值－(前次移轉現值x物價指數)－土地改良費

 

第二步：看看你適用哪個稅率：

土地增值稅稅率分為自用住宅稅率及一般用地稅率兩種，一般用地稅率又有分成三種級距。

 

（一）一般用地稅率(3 種級距)

 

第一級：土地漲價總數額 超過 原規定地價或前次移轉時申報現值 (按臺灣地區消費者物價總指數調整後)未達100%者

 

第二級：土地漲價總數額 超過 原規定地價或前次移轉時申報現值 (按臺灣地區消費者物價總指數調整後)在100%~未達200%者

 

第三級：土地漲價總數額 超過 原規定地價或前次移轉時申報現值 (按臺灣地區消費者物價總指數調整後) 在200%以上者

 

稅率速算表

 

項目	20年以下	20~30年	30~40年	40年以上
第一級	a*20%	a*20%	a*20%	a*20%
第二級	a*30%-b*10%	a*28%-b*8%	a*27%-b*7%	a*26%-b*6%
第三級	ax40%-bx30%	ax36%-bx24%	ax34%-bx21%	ax32%-bx18%

 

備註：a:土地漲價總數額

b:原規定地價或前次移轉現值總額(按物價指數調整後之總額)

 

【實例說明】

李某有一筆土地，面積50平方公尺，申報移轉時每平方公尺公告土地現值為16萬元，上次取得土地之申報移轉現值每平方公尺2萬元，最新公告之臺灣地區消費者物價指數為200%，曾經繳納工程受益費8萬元，持有土地年限35年，李某出售時要繳納之土地增值稅計算公式如下：

 

(1)申報現值總額－前次移轉時所申報之現值總額×臺灣地區消費者物價指數－土地改良費用(工程受益費)＝土地漲價總數額

(160,000元×50)－(20,000元×50×200%)－80,000元＝5,920,000元

 

(2)漲價倍數之計算＝土地漲價總數額÷(前次移轉時所申報之現值總額×臺灣地區消費者物價指數)

5,920,000元÷(20,000元×50平方公尺×200%)＝296/100 適用第三級 30~40年: ax34%-bx21%

 

(3)土地漲價總數額×稅率－累進差額=應徵稅額

5,920,000元×【40%-(40%-20%)×30%】-2,000,000×0.21＝1,592,800元

 

(二)自用住宅用地稅率

按土地漲價總數額×10%

 

前揭例題如為自用住宅用地，則其應納稅額為

5,920,000元×10%＝592,000元

 

賣房子綜合所得稅

 

財產交易所得申報的年度是以房屋所有權移轉登記日期所屬年度為準，且無論您賣屋是賺錢或賠錢，依照規定必須要申報財產交易所得。105年1月1日起，出售房屋及土地依屬房地合一課徵所得稅制度(新制)或舊制，有不同的課稅方式。

 

綜合所得稅依照取得日與交易日可分為「綜合所得稅舊制」與「房地合一新制」：

 

第一步：先看你屬於新制或舊制：

 

• 舊制：

取得日期在103.1.1以前。

取得日期為103.1.2至104.12.31間且持有期間超過2年。

交易日期在104.12.31以前。

 

• 新制：

取得日期在103.1.2至104.12.31間且持有2年以下。

取得日期在105.1.1以後

 

第二步：看看你適用哪個稅率：

 

（一）舊制

只有房屋課徵綜合所得稅，土地部分免納所得稅

 

綜合所得稅=(綜合所得總額－免稅額－扣除額)x稅率

 

1.綜合所得總額

 

這邊就綜合所得總額中的其中一項「房屋財產交易所得」做說明：

個人出售房屋，計算財產交易所得時可減除的成本及費用項目如下列：

 

※成本部分：包括

1.取得房屋的價金。

2.購入房屋達到可供使用狀態前支付的必要費用（如契稅、印花稅、代書費、規費、監證或公證費、仲介費等）。

3.當初這幢房子登記在自己名下前向金融機構借款的利息。

4.取得房屋所有權後使用期間支付能增加房屋價值或效能，而且不是2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費。

 

※移轉費用部分：

為出售房屋支付的必要費用如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等。取得房屋所有權後，在出售前所繳納的房屋稅、管理費及清潔費、金融機構借款利息等，都是屬於使用期間的相對代價，不得列為成本或費用減除。

 

2.免稅額

依現行規定，106年度綜合所得稅結算申報，年滿70歲之納稅義務人、配偶及申報受扶養直系尊親屬等，每人免稅額132,000元，其餘申報受扶養親屬及未滿70歲的納稅義務人、配偶每人免稅額88,000元，並得列報大陸地區扶養親屬免稅額。

 

3.扣除額

各地區國稅局於綜合所得稅結算申報期間提供納稅義務人查詢部分捐贈、保險費、醫藥及生育費、災害損失、購屋借款利息、身心障礙及教育學費等7項扣除額資料。

 

 

注意：

(一)賣房子無論賠錢或賺錢，在完成所有權移轉登記後次年申報移轉年度個人綜合所得稅時，要檢附原始交易證明文件，將該筆交易所得合併申報或將財產交易損失（扣抵財產交易所得）。

 

(二)未申報或未能提出證明文件時，就算是賠錢賣房子，國稅局會依照財政部所定的標準按房屋評定現值的一定比例計算財產交易所得。

 

(三)如果小周出售的房子是自用住宅，他所繳納該財產交易所得部分的綜合所得稅，2年內重購自用住宅的房子價格如超過原出售價格，可以在重購的房子完成移轉登記的年度，在申報該年度綜合所得稅時，從應納的綜合所得稅額中扣抵或退還。不論是先買後賣或先賣後買都可以適用。

 

 

賣房子特種貨物及勞務稅（奢侈稅）

 

因政府有感於部分地區房價不合理飆漲，且現行房屋及土地短期交易之移轉稅負偏低甚或無稅負，又高額消費帶動物價上漲引發民眾負面感受，為促進租稅公平，健全房屋市場及營造優質租稅環境，故對不動產短期交易、高額消費貨物及勞務，自100年6月起課徵特種貨物及勞務稅。

其主要課稅範圍包含持有2年以內移轉之非自用房屋及土地，賣屋屬於特種貨物及勞務稅中的「銷售不動產」項目，按銷售價格課徵10％或15％之特種貨物及勞務稅。

 

(一) 持有期間1年內

房屋銷售價格 x 15％

土地銷售價格 x 15％

(二) 持有期間逾1年至2年以內

房屋銷售價格 x 10％

土地銷售價格 × 10％

 

賣房子出賣人印花稅

 

若其不動產契據持有人或持憑向主管機關申請物權登記之人為出賣人，則出賣人須繳交印花稅，依契約價款總金額課徵1‰。

 

賣屋費用

 

出售房屋勢必會出現一些必要的費用，其中有些是可以扣抵的，如：仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等，至於不可扣的費用有金融機構借款利息等。

 

另外還有一個可能會發生的費用，一樣屬於不可扣抵：

塗銷設定費：不到20年屋齡的房子通常還有銀行的房屋貸款未繳完，所以賣屋的人要請代書到銀行去進行產權設定的塗銷登記（塗銷設定之後，才能過戶成買方的名字），這筆塗銷設定費大約是2,000元，賣方最好事先交給代書。