公寓貸款成數 南平路110巷

南平路110巷24號2樓  350萬再考慮吧!   

分析:

1.只能貸款300萬  15年

2.牆面壁癌，地板磁磚凸起，舊式鋁窗全換，天花板需要拆除，光是拆除原來房子裡的木作，及後續清運，就要花上兩萬元了。

3.屋況太差

舊公寓相對於低總價意味著一種較低的風險，專業投資公寓人曾買過最便宜的是一百三十八萬，壓力很小，很好睡。

要準備的自備款自然不用太多，要借貸的金額，則更小了。不過，超低總價的公寓，很重要。

https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/7929823.html

一間值得投資的老公寓，應該也是好改造的，如，巷道的寬度，車子是否進得來的，便於施工，室外如果加裝冷氣室外機，有地方放嗎？目前的屋況需要投入多少成本，才能整理成可以租人。這些都是可以先計算的。

例如牆面有壁癌，地板磁磚凸起，舊式鋁窗可能要全換，天花板需不需要拆除，這些也都是要考慮的點，因為有時候，光是拆除原來房子裡的木作，及後續清運，就要花上兩萬元了。

首先是屋況不能太差。

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，如果是單純操作都更，則房子愈老、愈破，愈有投資價值；但因為先要自住，屋況就得考量。壁癌很大片、鋼筋外露或是牆壁有嚴重龜裂情況，建議不要考慮。即使能修復，也可能有安全上的問題。 

其次，最好避開有頂加或者一樓是某某名店的公寓。

信義房屋企研室經理曾敬德表示，公寓最大的投資價值，主要是未來都更改建；但長期經驗顯示，頂樓有加蓋的公寓，都更大多很難談成。頂加住戶要求多，但因屬違建，建商只願意思補貼一下，是談不攏主因之一；另外參與都更後，分回的住宅坪數多會大幅縮水，也讓多數頂加住戶參與意願低落。 一樓如是名店或收益很高的店面，也很難談；特別是店老闆就是屋主的一樓，多不願放棄現有收入參與都更。建商見有此類店面存在，大多直接跳過，都更談成的機會相當渺茫。

 第三，以便利生活機能公寓優先。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，目前都更整合仍多透過建商來做，建商願意投入，除獲利空間之外，未來分到的房子能否順利賣掉，也是考慮重點。 有較好的交通條件，生活機能便利的公寓，未來容易銷售，自然會有較多建商願意投入；即使改建未成，這些房子轉手性也比較好。

近40年的老公寓貸款成數

基本6成，如果地段差，可能還辦不成！

其實現在市場上很多高齡爛地段的老公寓長年賣不出去，
一方面是價格，另外一方面是銀行貸款過不了

建議樓主買屋要寫＂雙方同意若貸款金額無法貸到×××萬元，則無條件解除契約＂

這是買方的保命條約，之前有不少人貸不到賠給賣方不然只能在到處籌錢

不同的房子種類會有不同的行情，如公寓、透天厝、華廈或是大樓都有各自的行情。除此之外，居住地點附近是否有嫌惡設施、房子坪數等，都會影響銀行鑑價的結果。

　還有一個更重要的觀念是，銀行願意借給您多少錢，不是用您的房屋成交價格去算，通常是以市價的2-3成計算，所以常常會讓人覺得借到的錢沒有想像的多。可以貸到多少仍需要依照銀行行員的評估做計算，以下幾樣是會直接影響到可貸額度的項目。

▲偏僻、空屋率較高的區域

　較為偏僻的區域發展前景不好，銀行會認為此地區的房子在未來可能賣不出去，因此鑑價就會比較低。
 

▲公設比較高的房子

　公設是收不回來的成本，除了借款人自身買房時不划算、買到的跟實際拿到的坪數差很多之外，在申辦房貸時，如果借款人繳不出錢、還不了款，銀行也不能將公設賣掉賺錢，如此一來評估出來的價錢也不會太高。
 

▲房子附近有嫌惡設施

　這種房子通常都不會太熱門，價錢也不會太高，銀行當然非常不喜歡！那麼房子所估出來的價錢都會很低。

＊嫌惡的設施包括：
鄰近廟宇、墓地、殯儀館、靈骨塔、高壓電塔、路沖、證對高架道路、死巷、鄰近深色長所、陽光屋等等。

中古屋貸款由一個重點就是「建築物結構」，不同的建築方式會有不同的折舊率，這跟能借到多少錢非常有關。
　當銀行在鑑價、評估建築物的時候，會針對老公寓的保存期限與屋齡進行門檻的審核。

　台灣目前的建築結構，從弱到強可以分為：磚造、加強磚造、鋼筋混泥土、鋼骨鋼筋混凝土、鋼骨混凝土。目前台灣建築物以鋼筋混凝土的結構居多。

　根據相關法律規定，

• 一般磚造房屋耐用年限為25年
• 加強磚造房屋耐用年限為35年
• 鋼筋混泥土、鋼骨鋼筋混凝土、鋼骨混凝土建築耐用年限為50年

　剩餘耐用年限愈短，房屋價值也就愈低，可以借到的錢也就愈少！一般建築物可使用年限較短，通常只能貸到房屋總價的6成左右。相較之下，鋼筋混泥土、鋼骨鋼筋混凝土及鋼骨混凝土的建築物，可借到的錢會比較多、也比較容易。
 

▲一般可貸金額之算法為：

• 屋齡+貸款年限 < 65年
• 年齡+貸款年限 < 75年

好借錢的公寓

　要用房屋來借錢，最重要的就是坐落地點！一般來說，除非您的房子有鋼筋裸露、結構不良甚至是海砂屋或輻射屋，銀行絕對不可能承做之外，只要是雙北地區，或是搭捷運就可以到達的地段，較老的公寓都還是能夠借到好價錢。

擔心借不到錢？

　其實只要有房，就有很大的機會能夠成功申辦貸款、也很容易借得到錢！那麼房屋貸款的特色有哪些呢？

▲坪數、屋齡無限制(透天/公寓/套房都可辦理)

　申請房貸，雖然各種房屋不論新舊都能辦理，但銀行還是會依據借款人的職業還有還款能力等條件決定是否核貸。若是銀行無法辦理，我們仍可以向民間貸款公司辦理房屋貸款。
 

▲土地持分也可以辦理

＊持分的定義是：一間房屋或土地的所有權為多人持分、共有。
　用銀行的角度來看，土地持分代表產權不完整，有可能會造成持分者意見不合的情形，所以通常都會拒絕核貸！但是民間的貸款公司不論多少人持分，都可以辦理、借錢。
 

▲信用瑕疵可辦

　申請各式貸款，信用狀況都是銀行非常重視的點！所以如果有信用不良的紀錄，想要成功申辦房貸就會有些困難！如信用卡強停、曾遲繳金額，或是完全沒有和銀行有往來紀錄的信用小白都非常危險，但是民間仍然不需要看信用條件就可以辦理。

投資老房子可以取得城市更新的收益

對於屋齡30、40年以上的老房子來說，符合危老的改建條件，特別是對於整體亟待改善的房子來說更是如此。改建後房子的增值利益往往達到50%以上（權狀坪數的增加＋改建後房屋單價的提升），若再加上3、4倍的槓桿，最後的投資報酬率經易就可以到1.5倍以上。

所以，說到底炒房、投資客在乎的不是這個房子新老的問題，而是這個房子是否有可觀的經濟回報。

是否購買的最大考量點在「能否改建」
然而，買老齡房屋最大的問題在於它的結構安全性及居住的舒適性，由於使用年限的問題，一般這種房子的價值有限，其次，這些老齡房，基本沒有再次轉手的可能，所以只能等改建了。改建成功，老屋變新屋，除了結構安全性增加外，居住的舒適性也大幅提升，是非常值得投資的標的物。但是若改建不成，那可就慘了，不但結構安全性堪慮、居住性也不好，屆時要轉手可能也沒人要買，如碰到急需用錢，更是緩不濟急。

所以買老屋真的要注意，需知道老屋的價值和價格只會與時俱減，最後只剩土地的改建價值，若改建不成，那最後的命運可能就是：成了廢墟。所以買入之前，一定要好好考慮好日後的處理方案，像是：有多少鄰居可能參與合建？合建的條件？