賣屋注意事項

在正式開始賣房子之前，注意以下幾點，能讓你對整體的賣屋策略有更清楚的規劃：

1. 決定出售價格前先做功課

　 合理的價格很重要，可以參考近期間鄰近出售房屋的價格、諮詢各大房屋仲介公司並進行比價、至內政部實價登錄網站查詢實際買賣價格，或是尋找其他的網路資訊。

2. 提高房子的附加價值

　 若希望房子能以較好的價格出售，可以改善房子的缺點：例如水電、裝潢等，另外，將房子打掃乾淨並減少雜物，也可以給買家一個好的印象。

訂了房價之後，還要計算預估出售後要繳交多少土地增值稅及４％售屋服務費，以便了解繳稅後還剩下多少錢。在計算土地增值稅時，需同時評估是否可以適用自用優惠稅率，以及若是換屋時是否可以適用退稅規定，如此透過事前的評估，可先做好節稅規劃，爭取自己最大權益

3. 準備賣屋所需文件

　 賣方應準備所有權狀正本、印鑑章、身分證、印鑑證明2份、戶籍謄本2份、近期房屋、地價稅單正本，若非所有權人時，需出具授權書。

4. 決定賣屋管道

　 最主要的賣屋管道有自售和委託房仲兩種，自售可以節省仲介費用，但需要相關的背景知識及不少時間來處理賣屋過程；委託房仲則可以免除不少繁雜的手續，也可以利用房屋仲介的人脈管道和資源，讓房屋更容易找到合適的賣家，但相對地，也要付出一定的仲介費用。

-委託房仲注意事項-

比起自售，多數人更傾向於委託房仲，畢竟不是每個人都能對房屋買賣有透徹的了解，所以交給房仲還是相對方便，那麼委託房仲的時候，有哪些需要注意的事項呢？

1. 慎選房仲

　 選擇有誠信、可靠的房屋仲介業者，可以減少賣屋過程中被房仲用專業知識和話術矇騙的風險，讓合作過程更安心。

2. 確認委託契約書的形式

• 「專任委託銷售契約書」：在專任委託期間，只有委託的房仲有權利進行該屋的銷售，包含賣方及其他仲介公司都不得私下對該屋進行買賣交易。優點是賣家面對單一窗口，方便聯絡，且可直接了解目前的銷售狀況；缺點是若房仲將買家的物件閒置，沒有積極處理，則賣家的房屋買賣資訊曝光度會降低，減慢銷售效率；
• 「一般委託銷售契約書」：不受限於特定房仲，賣方可以委託多家仲介公司幫房屋進行銷售，也可以直接和買方進行房屋買賣交易。優點是可以多方比價，選擇價格較好的買家，賣方也可以不透過仲介直接將房屋賣給決定好的買家；缺點是賣方要和多家業者進行聯絡事宜，過程中資訊會較繁雜，窗口不統一。

-專任約 屋主不得私下交易-

「專任約」即獨家授權1家房仲業者銷售，不能再委託其他業者處理，屋主也不私下交易；「一般約」則可委託多個仲介業者共同出售房子，也能自行銷售。
對屋主而言，專任約只須面對同位房仲，相對單純，且房仲為求成交，會努力讓屋況更佳、優先帶看；但若屋主私下交易，形同違約，須依契約內容付違約金。

一般約則因各家房仲共同宣傳，曝光更高，看屋民眾相對多，且屋主也可自售；不過因多位房仲帶看，進出的人口多，屋況較難維護，也難釐清損壞責任。
房仲角度當然都想爭取專任約，會較願拚搏投入資源，也較好掌握屋主、買主兩邊想法，提升成交機率，也能避免同一買主多家比價，不過就經驗來看，一般約仍屬多數。
定家地政士事務所地政士張宛欣表示，市場普遍簽一般約，因曝光管道多，提升找到買方機率，建議地段、屋況不錯的房子找多家房仲一起賣，能縮短銷售期，但目前市況不好，也可能引起削價競爭。專任約適合總價偏高、稀有性夠、須長期經營的物件，但通常是屋主很信任的房仲才較能取得。

綜合這兩種方式的優缺點，建議有賣房子需求的朋友，除非對某一家仲介的專業和敬業態度有高度信任，否則不要簽專任約。而且，就算簽專任約，也不要超過3個月。3個月後沒賣掉，就改簽「一般約」，開放給其他仲介一起賣。雖然需要管理價格，但資訊來源比較多，不容易被單一仲介誤導。而且，不管簽給幾家仲介，簽了委託之後，記得還是要追蹤後續的廣告和帶看進度，並請他們一有帶看，就要回報。對於簽了委託之後就靜悄悄，也沒有帶看的仲介，委託期到了就不要再續約。與其10家仲介被動地把你的物件廣告掛在官網，不如2-4家仲介主動介紹你的物件給潛在適合的買方。

最後，不管你決定委託給幾家，一定要自己做功課，在委託前心裡就要對行情有個底，再比對仲介提供的行情資料，避免因實價登錄資料取樣不同，而對行情有不同的解讀。

仲介是買賣雙方媒合的重要管道之一，如果合作得宜，就能發揮成功媒合、磋商的效益。簽委託前，想想委託的策略吧！

3. 行使契約審閱權

　 依照內政部頒布的「不動產委託銷售契約書範本」，企業經營者應給予消費者至少3天以上的契約審閱期，賣方應要求仲介將公司的定型化契約帶回去仔細看，才能最大地確保自己的利益。

4. 參與銷售過程

　 積極參與銷售過程，與房仲保持聯絡，隨時更新買方的資訊和態度，會對整個買賣過程達到正面的幫助。

賣房簽約注意事項

房子在簽約時除了找合法的地政士之外，還有以下幾點事項需要注意：

1. 確認買方的身份

　 確認買方是否已達法定年齡，並且為契約者本人，也可以稍微瞭解對方的工作背景、社會地位等個人資訊。

2. 確認契約內容

• 簽約前：應再確認過內容有無疏漏，應標明處如坪數、金額、持份等是否標明清楚，並注意契約內所約定的交屋、搬遷、貸款清償時間是否可行。
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• 簽約時：確認契約更改處是否有雙方印鑑作證、立約日期及雙方簽名有無確實填寫、雙方是否確實於騎縫處蓋章。
   

3. 確認付款流程及方式

　 付款流程大約分成「簽約」、「用印」、「完稅」、「尾款」四個階段，各階段的付款成數，依買賣雙方要求而有所不同。若賣方的房屋貸款未繳完，可由地政士辦理抵押權的塗銷，用賣屋的錢來還清貸款；或是讓買方承接抵押權，由買方銀行清償貸款，清償金額將視為尾款。

　

4. 交易成本: 賣屋需要繳的稅費有哪些? 105年1月1號後交易要付房地合一稅、2年內換屋(一買一賣)須注意是否符合”重購退稅”、土增稅自用還是一般? 仲介服務費是多少(一般是4%)? 都要請你的業務白紙黑字算給你看。

5. 選擇代書: 房子沒有借款更要特別注意! 最近有發生買方結合不肖代書，約定匯款2成後就過戶讓買方去找親人借款，但代書卻把房子抵押給民間高額借款，並拖延時間交屋，造成交易上的糾紛! 所以慎選代書是非常重要的! 透過仲介特約代書是沒問題，但是自己賣屋時要小心用買方指定的代書(不成文規定是買方找代書)! 建議多花一筆費用找雙代書比較安心!

6. 簽約內容: 要注意買方貸款幾成? 超過8成要注意是否有特約條款! 一定要用價金履約保證、買賣合約還有什麼特約條款? 例如漏水誰負責修繕? 附贈那些傢具(寫在合約書)? 最後交屋日(會不會太趕) 都要清楚寫下。

-賣屋交屋注意事項-

在賣屋的最後一個關卡中，只要能注意到以下細節，就能夠減少買賣雙方日後的紛爭：

1.尾款交付

　 為避免買方在尾款未繳清前，向銀行貸款後卻拿著錢消失，賣方在沒有拿到錢的情況下也失去了房子的所有權，在房屋過戶之前，賣方可要求買方開立限時兌現的現金本票，或請買方貸款的銀行直接將款項匯進自己的戶頭。

2. 點交方式

　 點交時，最好是由買賣雙方或代理人於現場點交，確認房屋沒問題，以避免日後產生糾紛。

3. 退回本票

　 賣方須在買方交付尾款時，退回保證之商業本票。

4. 繳交鑰匙

　 賣家應於交屋後繳交鑰匙，象徵整個買賣過程的結束。