還房貸、儲蓄或投資? 3種效益比一比

 

該還房貸、儲蓄或投資  3種效益比一比

150萬元資金，其實有3種選項：一是把錢存銀行，二是把錢拿去投資，三是先還房屋貸款。

以上述3種選項分別計算：

放銀行定存。

目前銀行一年期定存利率（機動利率）0.815%計算，一年只能領取12,225元的定存利息，獲利非常低，優點是安全、保本。

拿去投資。

以年化配息率5%計算，1年約可領到配息75,000元，是銀行定存的6倍多，顯然領取配息債基金的利息遠高於銀行定存很多，而且如果筱芬每年再把領到的配息75,000元繼續滾入本金持續投資，那麼10年之後、也就是筱芬65歲退休時，原本的150萬元應該有機會變成247萬元，比原先的150萬元增加97萬元。

償還房貸。

假設500萬元房貸是剛跟銀行借貸，貸款年期為20年，貸款利率1.35%，沒有寬限期，採本息攤還，那麼筱芬每月應繳納的房貸本息攤還金額是23,784元。因此，若拿150萬元優先償還房貸，房貸金額降為350萬元，每月應繳的房貸金額可降為16,649元。將應繳貸款兩者相減，每個月等於可以減少7,135元的房貸支出，一年省下85,620元。

從上面3種不同做法來看，把錢存銀行的效益最低。至於到底該先還房貸，還是拿錢去投資，就要看每個人對「心理安全感」的需求高低而定。

從數字上來看，償還房貸每年可以省下85,620元的本息攤還金額（含本金與房貸利息）；而若拿150萬元買進配息債基金、以年化配息率5%計算，一年可領配息75,000元，絕對足以支應這筆省下的房貸「利息」，但是依然沒辦法完全涵蓋「本金＋利息」應繳總金額85,620元。如果想要獲取超過85,620元的報酬，除非找到比5%報酬率更高的投資標的，不過相對投資風險也較高。

年輕人可考慮投資
中年人以「理債」優先

做哪一種選擇都有優缺利弊。如果是30歲以下的人，因為投資時間會比40歲、50歲的人更有優勢，我們若以65歲退休為基準，30歲的人分別會比40歲、50歲的人多出10年及20年的退休金準備時間，只要按紀律投資、並且做好資產配置，絕對有機會靠著這150萬元創造出更高的投資收益，這樣就有可能會比把錢拿去先還房貸出現更高效益。但要特別提醒的是，如果你不是一個很懂投資的人、或者投資紀律不好，那就不適用於你。

如果你是個性保守或不善投資、或是心理安全感較低的人，也不用考慮了，請你先把多出來的這筆錢拿去優先償還房貸，尤其是年逾50歲的人，在理財上更要保守再保守，因為你能準備的退休金時間已經不多了，甚至在現實生活上，年逾50歲被迫提前退休的人機率很大，所以更別讓房貸成為自己財務上的沉重壓力，一定要把「償清房貸」列為首要的財務目標。

當然，上面的說法也適用在45歲以上的人，因為你不知道自己何時會中途失業，何況中年失業之後，要再找到跟之前同樣薪水的工作是很不容易的事，萬一失業好幾年都沒收入，卻還要面臨每個月繳房貸的資金壓力，若你過去又沒有「緊急預備金」的安全財務存糧，就更容易讓自己陷入財務困境之中，我就曾見過因此而被迫賣出房子的諸多案例。

無債一身輕之後
有多餘的錢再投資

大部分的人買房都會向銀行貸款20年、甚至30年或40年，所以最近網路上也有網友提出另一個想法：如果將來通貨膨脹，債務當然也會跟著同樣貶值，進而就降低了未來還房貸的壓力。其實，這是有迷思的，因為影響資產的因素有很多種，就算債務隨著通貨膨脹而貶值，但如果你的資產沒有增值，也是枉然！

根據主計總處統計，台灣從2003年的1至10月，一直到2019年同期的這16年間，名目薪資雖然成長了20.22%，但卻追不上同期的消費者物價指數（CPI）的成長幅度20.61%，以至於台灣上班族的薪資其實是倒退16年。所以，就算因為通貨膨脹而使你的房貸負債金額貶值，但你的薪水並沒有升值，反而還倒退了，這也代表將來你是否能承擔得起債務負擔，也是個大疑問。

此外，如果將來通貨膨脹了，別忘記，你的房貸利率也會跟著上揚，例如現在房貸利率是1.5%，未來通貨膨脹如果嚴重的話，房貸利率就可能會調漲到3%、甚至3%以上，那你每個月要承擔的房貸壓力是更高的。

所以，綜合以上分析，建議如果手邊有多出來一筆閒錢，應該先償還房貸，等到房貸都清償完畢，多出來的錢才是真正可以投資的錢。當然，如果是個投資高手，非常有信心可以在股海中賺多賠少，擁有這樣功夫的人，自然就不在此篇的討論之內了。