賣房子有「一生一屋」或「一生一次」的土地增值稅優惠，分別是什麼？

 

「一生一屋」或「一生一次」分不清?

賣房子，原因有很多，可能是換屋，也可能是理財規劃。但是房子賣出時，要繳的「土地增值稅」，是許多人心中的痛！

土地增值稅的稅率，如以「非自用住宅」的一般用地來算，稅率是20～40％。近十幾年來，地價漲得太兇，台灣北部一戶老公寓的土地持份，土地增值稅可能就高達數十萬元。

如自用住宅用地，有2種方式可以節稅。那就是「一生一次」和「一生一屋」這兩種模式，稅率立刻降到10％。

這兩種方式，都是根據「土地稅法第34條」第1～5項的規定。

問題是，這兩種節稅模式，有什麼差別？該怎麼選擇最有利？

每個人「一生一次」的土地增值稅優惠

先說重點：這兩種方式，都可以用。但你必須先用「一生一次」。

所謂的「一生一次」，可以解釋成：您這一生，保障適用一次的自用住宅用地優惠稅率。

「一生一次」的土地增值稅優惠，只要是在賣屋簽約之前，就算事前一天也可以，把自己、配偶，或直系親屬的戶籍，遷進要賣房屋，並且這間房子沒有出租或是作為營業使用，就可以適用優惠的稅率。

當然，這樣的優惠，每個人的一生，只能用一次。

人的一生中，際遇變化無限，很可能需要再次賣房子。那麼，第二次要賣出自用住宅，豈不是就要繳納高額的土地增值稅？

夫妻的「一生一次」可善加利用

如已婚，那麼，您還可以利用「夫妻之間贈與」的方式，把不動產贈與另一半，如果夫妻持有這一筆土地的時間超過兩年，那麼下次再賣出房屋及土地的時候，還是可以用另一半的名義，使用「一生一次」的土地增值稅優惠。因為夫妻之間的贈與是免稅的，所以也不會有贈與稅的問題。

那麼，如果兩次的「一生一次」都用過了，以後還是需要賣房子，怎麼辦？

如果只有一間房，可以多次利用「一生一屋」

如果您的名下，只有自己住的這麼一間房子，就可以繼續適用「一生一屋」的土地增值稅優惠稅率。

所謂的「一生一屋」優惠稅率，立法的用意，就是因為考量到許多人的買屋賣屋，其實都不是因為要炒房或是投資，而是單純的自住。

因此，一個人的一生當中，如果自己、配偶，或是未成年子女的名下，只有這一戶自用住宅，再也沒有其他的房屋，那麼，他在換屋買賣時，還是可以繼續適用優惠稅率。

一個人要換屋，也不應該過於頻繁。所以「土地稅法第34條」就規定了，要適用「一生一屋」優惠稅率，除了自己、配偶，或是未成年子女的戶籍要登記在這間房屋，持有的時間還必須「連續滿6年」。

不僅如此，「一生一屋」的條款，也規定這間房屋在簽約買賣之前的5年，都不能有任何出租或是作為營業之用的情況。

要注意的是，如果是使用「一生一次」的優惠稅率，其實是可以「多戶房屋同時使用」的。只要「在都市土地300平方公尺或非都市土地700平方公尺範圍內」，再加上「同一天簽訂買賣契約」，就可以適用「一生一次」。

自提6％薪資可享「遞延稅負」效果

退職所得再享退休金 定額免稅額

若一個人的所得稅率為12％，等於自提部分的薪資在當年度免扣12％，等到退休時，這部分的薪資才需課稅。而且，退休後所得不若在職時多，適用的所得級距較小，如果是最小的5％，那等於少繳7％。

退職所得還可享有「定額免稅」。依照財政部106年度公告，分期請領退休年金者，全年免稅扣除額為78萬1000元，超過才要繳稅。

「退休金免稅額這麼高，等於是『雙頭省稅』：自提的部分，在職所得與退休金都幾乎課不到稅！」

全年度78萬1000元，等於一個月的退休金大約6.5萬元，很少有人能領這麼多。

就算退休金領超過免稅額，也不見得課得到稅，因為「退休金所得」除了扣掉退休金免稅額，還得再減掉一般免稅額與扣除額，才是繳稅稅基：「綜合所得淨額」。