管委會驗收重要項目大公開：沒檢查恐多花一堆錢

驗收方向以建築類為主

社區的公共設施種類廣，甚至連停車場入口坡度、社區種植的綠化植披種類及生長狀態都在公設點交的一環，就是因為太過繁瑣，部分社區會選擇委託驗屋公司檢測。嘉鼎工程管理顧問公司執行副總謝景德表示，通常驗屋公司會將檢測項目分為建築、水電、消防與弱電生活等四大項。

若是出現建築外牆滲水、磁磚空心或是有破損的狀況，當遇到強大雨或是地震等天災，可能導致屋內漏水或是磁磚掉落等意外，再者

建築類的修繕費動輒就是機電的數十倍或百倍起跳，因此建築類驗收反而更為重要

。

檢驗機電的部分，則應請建商啟動所有機電設備，測試是否能正常運作，水電的驗收包括社區的公共空間的空調設備、電力系統還有汙廢水處理等功能是否正常，接下來關乎社區安全的消防檢驗，包括廣播系統、消防灑水系統及逃生設備數量以及位置有無正確；最後則是弱電生活的部分，像是電梯設備、監視器和對講系統也要能正常運作。

景觀植栽與當初規劃不同或是枯萎，都是公設驗收的一部分。

建築物為驗收的主要方向，若是外牆有破損（紅圈處）甚至有可能導致屋內滲漏水。

建商得於1個月內修繕完畢

檢驗後發現有瑕疵，建商都理應負起修繕責任，柯淯丰表示，根據《公寓大廈管理條例》第57條規定，公寓大廈水電、機械設施、消防設施及各類管線不能通過檢測，或功能有明顯缺陷者，管理委員會應報請主管機關處理，其歸責起造人(建商)，起造人(建商)應負責修復改善，並於1個月內再會同管理委員會辦理移交手續。

近年來，公設點交市場上，孕育了第三方點交公司，多數是機電公司轉進的，協助進行公設檢測與盤點。不僅針對設備功能、數量進行檢查，還包括建築物圖面與施工對照、法規檢討與諮詢、公設裝潢等等，如車道坡度、寬度是否不足，壁紙貼得是否平整，地面是否拋光，座椅或傢俱是否有刮傷等，都可能會被檢視，檢查人員認為有瑕疵就會被列入「缺失項目」。

第三方點交公司為了市場口碑，提昇競爭力，贏得消費者，通常會鼓勵員工抓到缺失越多越好，因此，文件、照片組成的報告書，厚厚的一本又一本，一幢樓數千點缺失或一個社區缺失上萬項，不在話下，管委會抓到把柄，豈會善罷干休，一定就會要求建商改善或折價回饋，雙方拉鋸戰於是乎打得火熱。

《7大公設點交步驟SOP》

 一、列出各項設施的清冊。

 二、於社區內進行公告點交的時間與項目，讓住戶們參與。 

三、由管委會尋找專業檢測人員陪同進行測試和點交。 

四、管委會成員、住戶、建設公司、外聘公設點交專業人員，共同檢測各項設施。

 五、列出公設點交的缺失以及應改善的項目，並以書面方式告知建設公司。

 六、建設公司完成紀錄的缺失改善並重新檢測。 

七、完成所有缺失的檢測公設及管理基金移交給管委會，公設保護期開始起算，並開放住戶啟用公設。

Tips：

社區公共空間攸關住戶的居住安全，因此點交時也得更仔細，由於檢測過程繁瑣，一般社區公設初驗、複驗到正式完成交付管委會大約為1～2個月，若是大型或是公設豐富的設區甚至可能要長達半年至1年的時間，所以如果住戶若是發現社區公設點交過程太快，就要小心管委會是否過於草率行事或是與建商有不當勾結，考慮主動關心複驗進度以保障自身權益。